一、案情

　　1999年7月某区地税局收到北京市某人民法院司法建议书，建议书中提到该院在审理中国X单位与北京Y公司房屋租赁纠纷案中，发现双方有意将每年100万元租金，分别确定为年租金4万元，管理费、清洁费、消防安全费96万元。

　　经检查发现，中国X单位就100万元租金已全额缴纳营业税，但只有4万元缴纳了房产税。双方早在1989年初书立合同，根据1984年房管局文件，将“砖混结构楼房带暖气的，按每平方米0.98元收取房屋租赁费”；后来根据1988年市政发2号文件将房租标准调整到每平方米3.08元。但该文件也同时指出承租方应按现行标准调整房租和修改合同。

　　二、定性和处理

　　检查人员认为，中国X单位的经济行为实际上是利用了旧文件的局限性和漏洞，将租金硬性分为“纯粹的租金”和“与租赁相关的费用”两部分，表面上看似乎十分合理合规，实际上规避了所谓的“与租赁相关的费用”的房产税，因此，定性为避税。

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：“……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，以及第四条“房产税的税率，……依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％，中国X单位应补缴房产税96000×12％＝11520（元）。

　　三、分析

　　所谓避税，一般国内解释为“纳税义务人以合法手段减轻或避免纳税义务的行为”，避税的前提虽是遵守税法，但其结果，却会造成国家税收收入的流失，甚至会降低经济活动的效率，造成税收公平方面的问题，并加大税收制度的复杂性和征管难度。任何一个企业在采取避税手段的时候都具有很强的主观故意性，从这种行为的动机来说，有顺法意识的避税与逆法意识的避税。如我国台湾税务界就把避税分为两类，一类叫“正当避税”，一类叫“不当避税”。所谓“正当避税”，就是国际上流行的“节税”或“税收筹划”的概念，即通过纳税人经营活动或个人事务活动的安排，达到缴纳最低的税收。“不当避税”就是利用税法不及的特点实行的反控制活动，目的是为了谋取“避税效益”，有悖于道义上的要求，税务机关要通过完善税制和加强征管的途径加以堵塞。

　　房产税是地方税种之一，现行的房产税是在原计划经济体制和财产所有制结构的框架内恢复征收的，它一方面继承了过去房产税的做法，同时又涵盖了我国新旧体制转换过程中的某些特殊情况。因此，通过本案例的实践发现，纳税人很容易利用这一点进行避税活动。

　　本案例是一个极具中国特色的避税案例。在80年代的经济形式和经济条件下，物价水平很低，租赁关系较为简单，然而随着市场经济的不断发展，符合当时情况的有关文件就显现出局限性和漏洞，一方面该文件未能预料到租赁业的发展和随之而产生的相关费用，另一方面该文件制定的租金即使从1984年的0.98元／平方米调整至1988年的3.08元／平方米，在处理该案件的当时即2000年看来也低廉得不可思议。

　　税务机关认为，所谓房租，除应包括按租房面积计算的租金外，与租赁有关的其他费用，如管理费、清洁费、消防安全费也应计算在租金范围内；同时根据文件精神，双方均有义务按现行标准调整租金和修改合同。税务机关对这种避税行为作出反应就是补征中国x单位房产税11520元。